Добрый день Ольга! В бюджете 3-4 млн квартиру в Москве не купишь, возможны студии, но нужно уметь их правильно выбирать, для того чтобы они были ликвидными для аренды.
В Вашем бюджете можно рассмотреть ближайшее Подмосковье, но опять же можно найти разные предложения, как в новых домах, так и в старом фонде.
Например город Реутов Можно найти в шаговой доступности до метро, но в старом фонде, Либо город Балашиха, можно подобрать в новом доме с ремонтом и мебелью, готовую сразу под сдачу.
Я бы рекомендовала выбирать ту квартиру которая в последующем могла бы пригодиться вашей семье и была бы ликвидна на рынке спустя время, так как большой разницы по стоимости аренды у этих вариантов не будет.

Господин 12849884. К сожалению я не планирую в данной группе вступать с Вами в дебаты. Мне это не интересно да и Ваши расчеты так же грубы как и мои. Аргументирую это просто тем что 1) вы пишите про то что мы не знаем как часто мы будем подбирать на жилье новых жильцов. Но при этом упоминаете почему то одинаковые платежки. Я попытался до человека донести информацию на понятном для обывателя языке. Простои многоразовые - возможно. Но в моей практике как человека который сдает ( за 10 лет у меня был 1 простой и тот меньше 1 недели ), сдаю я в Москве. 2) потом вычесть ремонты которые обязательно я не делал а делал тот кто жил. Так как жил он там долго и ему было самому приятно жить в новых обоях. Так делал и я. Я так же снимаю жилье. Если и выбираю то всегда исключительно 1) без мебели 2) свежий ремонт. У меня свой подход к мебели которую я заказываю в Хофф к примеру спальный гарнитур в районе 80к можно взять и установить в комнату. Хозяин не переживает за мебель а мне на нее вообще болт класть если я планирую там долго жить ) Ремонт я так же делал сам так как у меня есть кот. кот естественно дерет обои и в моем случае обои я менял регулярно в течении года. Я могу вам так же подсказать как я это делал. На профи ру я оставлял заявку на то что бы приехал мастер и провел работы по замене обоев. Можно конечно сделать проще, под покраску. Но раз я снял квартиру с белыми обоями и у хозяина есть какая то идея то я старался ее как то соблюдать. Ну и по поводу вашего окончания. 7% даже годовых это отлично. Но вы не берете главное. Да, на данный момент недвижимость стоит и даже проседает. Но все же это вклад который приносит ежемесячно % + есть вероятность что возможен и рост цен на жилье тогда выходит что сумма так же будет у нас совсем иной. Ну и в окончание если вы так не любите аренду. Наверное вы деньги держите во вкладе. Я к сожалению не имею вклада. На данный момент у меня вообще кризис. Но кризиса нет у людей с кем я работаю. Так вот ПИФы к примеру приносят до 25% годовых. Есть финансовые фонды которые якобы занимаются торговлей там вообще обещают аж под 100% в год. На самом деле любой адекватный брокер Вам скажет что 15% в год они делают в среднем. Так как я сам занимаюсь управлением финансов маленьких людей. И на данный момент крутится у меня примерно 5 млн чужих средств под 36% годовых. Я хочу с Вами согласится. Аренда жилья это не совсем прибыльная затея. На это я откланиваюсь и спасибо Вам большое за Ваш ответ мне.

"сдать ее за 17к... 17*12=204.000*15 = 3.060.000. Вот Вам примерно и окупилось все, ремонт и покупка жилья. Такая математика действует по всем предложениям."

Угу, математика. Из 17 забыли вычесть квартплату, которая в области будет тысяч 5-6. Потом надо вычесть простои, которые за 15 лет обязательно будут, причём много раз. Потом надо вычесть ремонты, которые за 15 лет обязательно придётся делать. Короче математика ваша - курам на смех, господин опытный риэлтор.

"Затея сомнительная. Аренда в Подмосковье? Очень дешево, проблематично, коммуналка чувствительная."

Откуда инфа? Тоже опытный риэлтор? Привожу пример из реальной жизни. Двушка-хрущь в ближнем пригороде сдаётся за 30 тыс людям, которые работают в этом же пригороде. Комуналка - 7 тыс (с отоплением). Реальная рыночная цена этой двушки 4 млн максимум (скорее даже меньше). Чистый доход 23 тыс (без учёта простоев и амортизации). Получаем 7% в год на данную инвестицию. С простоями и ремонтами на дальней дистанции помене выйдет конечно. А теперь ткните пальцем плиз в любую квартиру на ваш выбор (любая цена) в Москве с выхлопом 7%. Ждёмс....

Затея сомнительная. Аренда в Подмосковье? Очень дешево, проблематично, коммуналка чувствительная.

в москве вы за 4 млн не найдете ничего. даже в бирюлево и капотне. про это можно забыть сразу. вам остается только подмосковье. в нем главный критерий - транспортная доступность, сиречь близость к ж/д станции. потому что большинство людей все-таки по работе так или иначе связаны с москвой. покупать хорошую квартиру в подмосковье под аренду смысла нет - она не окупится. поэтому покупайте в старом фонде максимально близко к ж/д станции, сделайте примитивную косметику и сможете тысяч за 18-20 в месяц ее сдавать. рассмотрите старые люберцы (северную часть), одинцово, химки, мытищи, королев. квартиры будут убитые, но сдавабельные нетребовательным приезжим.

Если не собираетесь в этой квартире прописываться - приобретайте апартаменты. Там чуть выше налог и коммуналка, но в целом, это не критично - недавно как раз считали с покупателем.

Светит с таким бюджетом только Подмосковье. Покупайте возле станции.
4 миллиона - это не бюджет Москвы.

а по поводу аренды что могу Вам сказать. Я например сталкивался с ситуацией когда человек работает на заводе или в Ашане и ему было близко добираться до дома. Поэтому я бы рассмотрел и такой вариант как транспортная доступность + приближенность к местам где предположительно могут работать сотрудники которым было бы интересно у вас снять жилье

Поставить кухонные шкафчики в коридор и временно убрать с кухни мойку, это перепланировка ? Зато железно будет приносить под 40 тыс . Или даже чуть побольше, если по двое человек в комнату пускать :) И простоя никогда не будет, и приносить будет 8-10%

независимо от того какая стоимость вы будете примерно иметь окупаемость 15 лет + или -. Но в целом математика примерно где то так. У меня на данный момент продается жилье в Балашихе за 2.500 без ремонта, если сделать ремонт то можно сдать ее за 17к... 17*12=204.000*15 = 3.060.000. Вот Вам примерно и окупилось все, ремонт и покупка жилья. Такая математика действует по всем предложениям.