Что делать человеку, если стоимость недвижимости высока, деньги дешевеют, а жить по-прежнему негде? Ждать лучших времен, когда упадут цены или удастся накопить на покупку квартиры? Дать ответ на эти вопросы поможет Инна ИГНАТКИНА.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Инна ИГНАТКИНА, директор отделения на Красной Пресне компании «МИЦ-Недвижимость»
Откладывать решение жилищного вопроса не стоит по многим причинам. Экономическая ситуация в целом непростая: существует опасность рецессии, инфляция растет, нам снова угрожает девальвация рубля. При росте доллара цены на жилье в американской валюте, безусловно, упадут. Зато в рублях продавцы снова начнут корректировать ценники вверх и возвращать расчеты по сделкам с привязкой к курсу валюты. Спрос на жилье с учетом инвестиционного интереса физических лиц выше предложения. Частный инвестор сметает квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства, что позволяет застройщикам каждые две недели поднимать цены. Потребности в улучшении жилищных условий есть практически у каждой семьи.Как с наименьшими затратами решить квартирный вопрос? Можно купить отдельную квартиру с использованием ипотечных средств и отселить, например, молодоженов. Ежемесячный взнос будет примерно таким же, как арендная плата.
Можно обменять скромную квартирку на ту, которая больше по площади, с доплатой или без. Если добавлять деньги не хочется, придется поступиться некоторыми параметрами, влияющими на стоимость квартиры: уехать в Новую Москву или Московскую область, согласиться на последний или первый этаж, выбрать удаленный от метро объект и т.п. Приобрести жилье большого метража с не менее хорошими характеристиками без доплаты вряд ли удастся.
Еще один вариант улучшения жилищных условий — разъезд. Ради душевного покоя и сохранения хороших отношений между родственниками можно разменять и приличную трехкомнатную квартиру в престижном районе. А вот съезжаться рекомендуется только в крайних случаях хотя бы потому, что несколько площадей всегда лучше, чем одна.
С чего начать?
Любое подобное мероприятие нужно начинать с семейного совета. Не помешает обсудить с домочадцами, какой из вышеперечисленных способов вам подходит и не ущемляет ли он права и законные интересы каждого из членов семьи.
Важно оценить финансовые возможности участников предстоящей операции и вклад каждого в общее дело.
Дальше стоит решить, самостоятельно или с помощью риелторов проводить сделки. В любом случае консультация профессионалов не помешает.
Многие наиболее продвинутые пользователи Интернета скажут: «Оценить квартиру можно самим, все базы объектов доступны. Сравнить и высчитать среднюю стоимость 1 кв. м просто». Однако специалист хорошо знает рынок и поможет сделать правильный выбор из равнозначных на первый взгляд вариантов. Определит, какой из них выгоднее для вас, выстроит схему предстоящей сделки с учетом гражданского, жилищного и налогового законодательства.
Особенности процедуры обмена
Меньшую квартиру на большую без доплаты. Допустим, появился второй ребенок и в 50-метровой двушке вы уже не помещаетесь. Трехкомнатная квартира будет более удобной. При этом желательно не покидать район проживания, чтобы старшему из детей не пришлось менять школу.
На что может рассчитывать семья в этом случае? Без доплаты реально найти трешку площадью 55–65 кв. м в 5–9-этажном доме, в 15–20 мин. пешком до метро. Ненамного больше прежней квартиры, но дополнительное помещение у вас появится!
А вот на территории Новой Москвы можно приобрести большую трехкомнатную квартиру в доме улучшенной планировки. И даже получить доплату за свою двушку рядом с метро — вполне пригодится на косметический ремонт.
При выборе квартиры в Подмосковье доплаты от покупателя хватит уже на капитальный ремонт и даже на новую машину.
Меньшую квартиру на большую с доплатой. Всякое улучшение характеристик покупаемого жилья будет увеличивать его стоимость. В этом случае доплаты не избежать. Рассчитать сумму, которую придется добавить к деньгам, вырученным от продажи старой квартиры, несложно. Если средств не хватает, то стоит подумать о кредите под залог недвижимости. Для банка заемщик, у которого в собственности двухкомнатная квартира в Москве, выглядит привлекательно. Квартира — это по сути уже две трети необходимой для покупки суммы. Под такой залог банк с удовольствием даст кредит. Вот только какой: потребительский или ипотечный?
Почему потребительский кредит нам нравится меньше? Во-первых, процентная ставка значительно выше, чем по ипотеке (если без залога недвижимости, то 20–25%), а срок кредитования не превышает пяти — семи лет. Ипотечный кредит сейчас можно получить под 11–13% на 25–30 лет.
Важно выбрать наиболее выгодную для себя программу кредитования, подготовить и подать документы в банк (а то и сразу в несколько), получить одобрение. Всю операцию надо проделать в сжатые сроки. Не успеете — придется снова собирать документы и ждать решения кредитного комитета.
Параллельно запускайте рекламную кампанию — ищите покупателя на вашу квартиру: отвечайте на звонки, организовывайте показы, принимайте аванс, согласуйте условия предстоящей сделки и выбирайте альтернативную квартиру для себя. Здесь все просто: изучайте базы предложений, ходите на просмотры, проверяйте документы. Но помните: вносить аванс за новое жилье все-таки лучше, когда у вас есть покупатель на старую квартиру. Кстати, покупатель тоже может оказаться ипотечником, но другого банка. Обязательно обсудите схему сделки с участием специалистов кредитной организации.
Осталось выполнить оценку приобретаемой недвижимости, выбрать страховую компанию, согласовать условия страхования требуемых рисков, провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Все бы ничего, но для этого на основной работе придется взять отпуск на пару месяцев. Зато вы сможете сэкономить порядка 2–3% от стоимости квартиры.
Если у вас нет достаточно времени и мужества для того, чтобы проделать все действия самому, лучше обратиться к профессионалам. В этом случае ваше присутствие потребуется лишь на просмотрах и сделке, все остальное организует риэлтор. Он позаботится о вашем удобстве и безопасности сделки. Благодаря партнерским программам крупные агентства недвижимости имеют серьезные преференции для своих клиентов во многих банках, что заметно минимизирует расходы, связанные с ипотекой, вплоть до снижения ставок по кредитам. Допустим, вам не хватает 3 млн руб., чтобы купить квартиру. Обратившись в банк, вы возьмете эту сумму под 13% годовых на 15 лет. Но через агентство недвижимости вы получите тот же кредит под 12% годовых (или ниже), сэкономив более 360 тыс. руб.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
К СВЕДЕНИЮ
Несколько советов от профессионала
· Никогда не давайте и не берите задатков — только авансы. Мошенники неплохо на задатках зарабатывают.
· Сроки выхода на сделку в обоих договорах должны совпадать.
· Не давайте аванс больше, чем внесли вам покупатели.
· Проверяя квартиру, лично посетите паспортный стол и бухгалтерию, помните о правах третьих лиц.
· Не полагайтесь на агента ваших покупателей, он представляет не ваши интересы.
· При расчетах используйте банковские ячейки.
Материал подготовлен Светланой Семенихиной.
